Некорректные застройки Новосибирска и многолетние проблемы дольщиков, носящих печальное звание «обманутые», дали повод юристу ЮФ «Бизнес и право» Войцеховскому Марку, высказать мнение о возможностях применения права к таким ситуациям. Публикации СМИ о застройке улицы Сибирская, или банкротстве «Неоград-Инвест», конечно делает проблемы очевиднее и социально значимее, но конкретные действия обычно приносят больше пользы.

Как показывает наш опыт, основным игроком на рынке строительства жилья является прокуратура РФ, а не областные или муниципальные органы. С 2013 года Генеральная прокуратура РФ имеет специальный приказ о надзоре в сфере строительства жилых домов, а также хорошую методику работы по защите дольщиков и регулированию застройки. Сформированная судебная и следственная практика МВД по привлечению к ответственности руководителей и фактических собственников застройщика, позволяет говорить, что существует действенный механизм регулирования строительства и защиты дольщиков, но почему-то он не реализуется. Мы полагаем, что в этом есть и большая доля вины самих участников строительства, разрозненно, либо коллективно озвучивающих свои проблемы в СМИ, в органах власти. Ведь происходит это уже тогда, когда они почти не имеют решения. Возможно ли контролировать застройщиков и защищать свои права заранее, в процессе строительства, а не на стадии уголовного дела, или банкротства? Полагаем, что да. Достаточно правильно и системно формировать требования о законных проверках застройщика, по итогам которых либо просить судебной защиты, либо своевременно инициировать возбуждение уголовных и административных дел. Какие проверки, например, являются совершенно законными и могут проводиться по инициативе группы участников долевого строительства?

1) не истребуются ли при регистрации ДДУ (договора долевого участия) документы, представление которых не предусмотрено законом и направляются ли в надзорные органы уведомления о регистрации ДДУ;

2) осуществляется ли правовая экспертиза документов, представленных застройщиком для государственной регистрации ДДУ;

4) исполнены ли застройщиком выданные ему предписания об устранении нарушений при строительстве;

5) не привлекаются ли денежные средства граждан до получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации и (или) до государственной регистрации ДДУ или с использованием схем, не предусмотренных законом;

6) не осуществляется ли строительства в отсутствие разрешения на строительство и (или) правоустанавливающих документов на земельные участки;

7) проверки органов местного управления самоуправления по фактам законности предоставления разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства,  на ввод многоквартирных домов в эксплуатацию, утверждения генеральных планов и правил землепользования и застройки, выдачи градостроительных планов земельного участка и об изменении вида использования земельных участков и объектов капитального строительства;

8) раскрывается ли информации о застройщике и об объекте строительства и предоставляется ли в уполномоченные органы ежеквартальная отчетность застройщиков;

9) не осуществляются ли двойные продажи объектов долевого строительства, не проводится ли передача прав на строящийся объект путем уступки права требования по инвестиционным договорам, либо строительство многоквартирных домов под видом индивидуального жилого строительства;

10) соблюдаются ли сроки передачи гражданам жилых помещений, и направлена ли им информация о невозможности завершения строительства;

11) исполняется ли обязанность по уведомлению дольщиков о возможности их обращения в арбитражный суд с ходатайством о погашении их требований к застройщику-банкроту путем передачи им жилых помещений (в домах, строительство которых завершено), либо путем передачи прав;

12) не реализуется ли имущество должника-застройщика без согласования собранием кредиторов начальной цены его продажи и многое другое.

Как нам видится такая работа инициативных групп? Опыт зарубежных стран позволяет предлагать участникам строительства модель защиты прав, основанную на концепции коллективного иска, широко распространенной в США и иногда используемой в Европе.

Коллективный (групповой, массовый) иск – это вид иска, который предъявляется от имени многочисленной группы истцов. Требования истцов должны быть однотипными (т.е. иметь одинаковый предмет) и основанными на общих фактических и юридических основаниях.

Коллективный иск используется в тех случаях, когда круг потенциальных истцов значителен (от нескольких десятков до сотен тысяч лиц), а предъявление отдельных исков нецелесообразно в силу небольшого размера индивидуального требования, юридической сложности дела и значимых судебных расходов. В этом случае становится выгодно объединиться и поручить ведение дела одному правовому консультанту, который будет одновременно представлять интересы всех истцов, а судебные расходы будут распределены равномерно между всеми истцами. При этом, как показывает практика, групповой иск делает судебный процесс значительно более дешевым и эффективным и позволяет добиться реальной защиты прав граждан в споре с заведомо более сильными противниками. Очевидно, что групповые требования идеально подходят для защиты дольщиков на любой стадии проектирования или строительства, например, если застройщик затягивает сроки строительства или не передает квартиру, несмотря на полную оплату.

Впрочем, есть небольшой, но существенный минус: в отличие от США, коллективный иск пока не предусмотрен российским законодательством. Однако ГПК РФ уже сейчас располагает инструментами, схожими с массовым иском и позволяющими в целом добиться того же результата при минимальных затратах. Мы имеем в виду процессуальное соучастие. Предлагаемая нами модель позволяет сформированной группе участников долевого строительства сообща поручить ведение взаимоотношений с застройщиком одному правовому консультанту, еще на ранней стадии строительства, ну или уже в судебных тяжбах. Что выиграют участники строительства от такого объединения?

Во-первых, массовый резонансный процесс привлекает огромное внимание общества и СМИ способен стать событием федерального масштаба. Всегда легче бороться за правду, имея в союзниках интернет, телевидение и общественное мнение.

Во-вторых, коллективный иск экономит время и деньги. Требования истцов, как правило, однотипны, поэтому объем работы юриста и судьи значительно сокращается. Соответственно, снижаются и судебные расходы: для каждого участника совместный процесс будет дешевле, чем ведение дела самостоятельно. Точно так же экономится и на оплате юридических услуг. Кроме того, случается, что в одних и тех же случаях разные государственные структуры или суды могут принять разные решения по одинаковым фактам. Использование модели коллективного иска исключает вынесение противоречивых судебных решений. Таким образом, мы утверждаем, что закон предоставляет весьма действенные инструменты для защиты прав участников строительства – важно уметь ими правильно воспользоваться.

Если Ваш застройщик не торопится со сдачей дома, либо у вас возникают сомнения в законности или добросовестности строительства – надо объединяться. Для этого, соберите 10-50 участников строительства, проведите серьезный отбор правового консультанта, определите совместно цену его услуг и при минимальных финансовых затратах возможно вы уже не станете «обманутыми» дольщиками, либо участником строительства, не добившимся запрета застройки. Если Вам потребуются критерии по отбору консультанта – мы готовы их предоставить, но европейский опыт позволяет говорить, что правовой консультант должен предложить коллективному собранию свое видение ситуации, план защиты интересов, свой опыт в оговариваемой сфере и заранее рассчитанную стоимость своих услуг, которую он может «защитить» на таком собрании.

Марк Войцеховский
юрист ЮФ "Бизнес и право"